Ολη η αγορά γίνεται ακριβότερη, όμως στις περιοχές αυξημένης ζήτησης και ειδικά στα μικρότερα ακίνητα οι αυξήσεις είναι δραματικές. Ενεργή αγγελία του Αυγούστου για διαμέρισμα (;) 10 τ.μ. στο Παγκράτι έχει τιμή πώλησης 300.000 ευρώ! Στις πιο ακριβές περιοχές, οι αξίες έχουν εκτοξευτεί. Παράδειγμα, ημιυπόγειο στη Ρηγίλλης 30 τ.μ. πωλείται προς 700.000 ευρώ, ενώ υπάρχουν αγγελίες στη Γλυφάδα όπου τα 13 τ.μ. πωλούνται προς 1 εκατ. ευρώ!
Σε μία τέτοια αγορά, υπάρχει χώρος για μικρά, ποιοτικά και προσιτά διαμερίσματα, απλά η προσφορά σε τιμές έως 100.000 ευρώ είναι στο 30% από ότι ήταν πριν από μία τριετία και λόγω της αύξησης των τιμών κάθε χρόνο είναι και μικρότερη. Παράλληλα, η μεγάλη κινητικότητα στις ανακαινίσεις ανεβάζει τις τιμές και στις παλαιότερες κατασκευές. Τα ίδια ακίνητα που πριν από μία τριετία είχαν τιμές από 60.000 έως 80.000 ευρώ, τώρα έχουν ξεπεράσει το όριο των 100.000 ευρώ.
Ακίνητα: Η εικόνα της αγοράς
Η ανάλυση των στοιχείων από τις ενεργές αγγελίες του Αυγούστου δείχνουν μία σκληρή πραγματικότητα. Από τις συνολικά 143.828 συνολικές ενεργές αγγελίες στην επικράτεια, μόλις 201 διαμερίσματα πληρούν ταυτόχρονα τα κριτήρια της προσιτής τιμής (έως 100.000€), του μικρού μεγέθους (έως 35 τ.μ.), της σχετικά «σύγχρονης» κατασκευής (μετά το 1980) και της θέσης σε όροφο (από 1ος και άνω). Το νούμερο αυτό αντιπροσωπεύει ένα ισχνό 0,14% του συνόλου, αποδεικνύοντας ότι τα φθηνά και ποιοτικά μικρά σπίτια τείνουν να εξαφανιστούν.
Ισχυρές αποδόσεις για όσους επένδυσαν στο real estate
Σε ισχυρή άνοδο τα ενοίκια, φέρνουν μεγαλύτερα έσοδα για όσους έχουν επενδύσει στα ακίνητα. Στην Αττική, το πρώτο μισό του έτους, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά +4,5%, στη Θεσσαλονίκη κατά +6,4% και στην υπόλοιπη Ελλάδα κατά +7,1%. Δεδομένου και του κορεσμού στην αγορά των μεγάλων πληθυσμιακών κέντρων, η αλματώδης άνοδος των ενοικίων στην περιφέρεια, όταν οι εκεί τιμές αγοράς είναι χαμηλότερες, σημαίνει μεγαλύτερη ετήσια απόδοση στις επενδύσεις. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights, όπου η Ενδεικτική Μικτή Απόδοση Ενοικίασης υπολογίστηκε βάσει του λόγου των ετήσιων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης (Gross rental yield), «πρωταθλήτρια» αποδόσεων είναι η Κασσάνδρα στη Χαλκιδική με 13,57%, ενώ όλη πρώτη πεντάδα των 15 περιοχών που εξετάστηκαν είναι σε περιοχές ισχυρής ανάπτυξης της αγοράς.
ΟΙ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΣΕ 15 ΠΕΡΙΟΧΕΣ
Διαθεσιμότητα και τιμές στα αστικά κέντρα
Το Κέντρο της Αθήνας παραμένει η καλύτερη επιλογή. Εχει τα περισσότερα ακίνητα σε αγγελίες, με 88 διαθέσιμα ακίνητα από τα 201 του συνόλου. Παρόλο που διαθέτει 2.510 ακίνητα κάτω των 35 τ.μ., το φιλτράρισμα με βάση το έτος κατασκευής και τον όροφο μειώνει δραματικά τις επιλογές. Αυτό συμβαίνει διότι το κτιριακό απόθεμα της πρωτεύουσας είναι γερασμένο, με την πλειονότητα των μικρών διαμερισμάτων να εντοπίζεται σε παλαιές πολυκατοικίες των δεκαετιών του ’60 και του ’70, συχνά σε ισόγεια ή ημιυπόγεια. Στο Κέντρο της Αθήνας, οι τιμές κινούνται σε ένα σταθερό εύρος από 72.000 έως 100.000 ευρώ. Εδώ, οι αγοραστές μπορούν να βρουν τα περισσότερα τετραγωνικά (30-35 τ.μ.) σε χαμηλότερο κόστος, όπως στα Πατήσια και τον Σταθμό Λαρίσης.
Προάστια
Στα προάστια, το σκηνικό αλλάζει, καθώς οι τιμές κυμαίνονται από 45.000 έως 90.000 ευρώ, αλλά αφορούν εξαιρετικά μικρούς χώρους (έως 22 τ.μ.).
Στα νότια προάστια, αν και θεωρούνται ακριβή ζώνη με 51.638 συνολικές αγγελίες, προσφέρουν 47 τελικά ακίνητα, αριθμό διπλάσιο από τον Πειραιά (25 ακίνητα) και τα δυτικά προάστια (28 ακίνητα). Ωστόσο, η αναλογία είναι παραπλανητική. Τα 1.000 αρχικά μικρά διαμερίσματα των νοτίων προαστίων εκμηδενίζονται μόλις τεθεί το οικονομικό όριο των 100.000 ευρώ, καθώς η εγγύτητα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα εκτοξεύει τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα νότια, υπάρχουν περισσότερα οικονομικά ακίνητα, όσο απομακρύνεται κανείς από τη θάλασσα. Οι τιμές ξεκινούν από μόλις 42.000 ευρώ στη Δάφνη για ακίνητο 5ου ορόφου, ανεβαίνουν στις 57.000 ευρώ στον Αγιο Δημήτριο και αγγίζουν τις 80.000 ευρώ στην Καλλιθέα, με τη Νέα Σμύρνη να φτάνει τις 96.000 ευρώ.
Αντίθετα, οι περιοχές που παραδοσιακά θεωρούνταν πιο προσιτές, όπως τα δυτικά προάστια και ο Πειραιάς, προσφέρουν εξαιρετικά περιορισμένες επιλογές, με 28 και 25 ακίνητα αντίστοιχα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι στις περιοχές αυτές κυριαρχούν τα μεγαλύτερα οικογενειακά διαμερίσματα, με αποτέλεσμα η κατασκευή γκαρσονιερών και studio να είναι ιστορικά περιορισμένη.
Στα δυτικά προάστια, οι «ευκαιρίες» ξεκινούν από 75.000 ευρώ στο Περιστέρι και ανεβαίνουν σταθερά μέχρι τις 93.000 ευρώ στο Αιγάλεω. Στον Πειραιά οι τιμές έχουν ανέβει σημαντικά, περίπου 44% από το 2023. Υπάρχουν αγγελίες, με τιμές που ξεκινούν από 67.000 ευρώ στα Ταμπούρια, αλλά τα περισσότερα ακίνητα (Καμίνια, Χατζηκυριάκειο, Καστέλλα) αγγίζουν ή φτάνουν ακριβώς το ταβάνι των 100.000 ευρώ.
Στα βόρεια (7 ακίνητα) και τα ανατολικά προάστια (6 ακίνητα) είναι ουσιαστικά ανύπαρκτα στον χάρτη των φθηνών, μικρών διαμερισμάτων. Συμπερασματικά, η αγορά της Αττικής παρουσιάζει έντονη κινητικότητα και έχει μεγάλη προσφορά ακινήτων, όμως η άνοδος των τιμών που τροφοδοτείται από την ισχυρή ζήτηση ανεβάζει τις τιμές σημαντικά. Για τα περισσότερα προάστια, η τιμή για ένα ποιοτικό μικρό ακίνητο είναι κοντά στις 120.000-160.000 ευρώ.
Θεσσαλονίκη
Η αναζήτηση μικρών και οικονομικών διαμερισμάτων στη Θεσσαλονίκη δείχνει ότι σχεδόν όλη η προσφορά υπάρχει στον κεντρικό δήμο. Από τις 45.793 συνολικές ενεργές αγγελίες στον νομό, μόλις 204 ακίνητα (ποσοστό 0,44%) πληρούν ταυτόχρονα όλα τα κριτήρια: μέγεθος έως 35 τ.μ., όροφο, κατασκευή μετά το 1980 και τιμή έως 100.000 ευρώ.
Ο Δήμος Θεσσαλονίκης έχει τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα από προσιτά, μικρά διαμερίσματα, προσφέροντας 165 από τα 204 τελικά ακίνητα. Αν και η περιοχή διαθέτει ένα εντυπωσιακό απόθεμα 3.035 μικρών κατοικιών, το… ξεκαθάρισμα ξεκινά από το κριτήριο της παλαιότητας. Τα παλαιά, αλλά όχι «αρχαία» ακίνητα που έχουν κατασκευή μετά το 1980 είναι μόλις 342. Το κέντρο κυριαρχείται από παλαιότερες οικοδομές, αλλά η τελική τιμή συγκρατείται, αφήνοντας 165 ακίνητα κάτω από το όριο των 100.000 ευρώ. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι τιμές των μικρών διαμερισμάτων ξεκινούν από 80.000 ευρώ. Οικονομικές επιλογές, υπάρχουν σε αγγελίες για τον Βαρδάρη με 80.000 ευρώ για 35 τ.μ., ενώ σε Ανω και Κάτω Τούμπα, Ξηροκρήνη και Παπάφη το κόστος αγγίζει τις 85.000 ευρώ.
Στους Περιφερειακούς δήμους, η εικόνα είναι πολύ πιο περιορισμένη με μόλις 39 διαθέσιμα ακίνητα. Κάποιος μπορεί να βρει οικονομικό και μικρό διαμέρισμα, ξεκινώντας από μόλις 42.000 ευρώ στη Σταυρούπολη (24 τ.μ.). Στη συνέχεια, κυμαίνονται γύρω στις 62.000 με 70.000 ευρώ για περιοχές όπως η Μηχανιώνα, η Πυλαία και η Μενεμένη, ενώ με 90.000 ευρώ πωλείται διαμέρισμα 5ου ορόφου στη Νεάπολη.
Ανύπαρκτη είναι η προσφορά στο Υπόλοιπο του Νομού.
ΣΤΗΝ ΠΑΤΡΑ ΟΙ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΕΝΕΡΓΕΣ ΑΓΓΕΛΙΕΣ
Η έρευνα στις 12 μεγαλύτερες ελληνικές πόλεις (βάσει πληθυσμού) δείχνει ότι για ένα μικρό και προσιτό διαμέρισμα η Πάτρα είναι η «πρωταθλήτρια» και με διαφορά. Από τις 16.736 συνολικές ενεργές αγγελίες σε όλες τις πόλεις, υπάρχουν μόνο 435 ακίνητα που πληρούν όλα τα κριτήρια (έως 35 τ.μ., όροφος, κατασκευή μετά το 1980, έως 100.000€), ποσοστό που αγγίζει το 2,6% του συνόλου. Η Πάτρα αποτελεί το επίκεντρο αυτής της αγοράς, προσφέροντας 249 τελικά ακίνητα, δηλαδή πάνω από τα μισά (57,2%). Η ισχυρή φοιτητική της ταυτότητα έχει δημιουργήσει ένα μεγάλο και ποιοτικό απόθεμα studio, καθώς το 81,3% των αρχικών μικρών διαμερισμάτων παραμένει διαθέσιμο ακόμα και μετά την εφαρμογή του οικονομικού φίλτρου των 100.000 ευρώ. Ακολουθούν η Αλεξανδρούπολη με 65 ακίνητα και ο Βόλος με 42, επιβεβαιώνοντας ότι οι μεγάλες πανεπιστημιουπόλεις διατηρούν προσφορά, αν και μικρή.
Κλείνουν οι προθεσμίες για «Ανακαίνιση Κατοικίας» και «Σπίτι μου 2»
Εξαιρετικά σημαντικός ο Αύγουστος, καθώς στο τέλος του μήνα λήγουν η «Ανακαίνιση Κατοικίας» και το «Σπίτι μου 2», τα οποία χρηματοδοτήθηκαν από ευρωπαϊκούς πόρους και έχουν κερδίσει το ενδιαφέρον όσον επιθυμούν αγορά ή ανακαίνιση. Τα στοιχεία δείχνουν ότι ένα μήνα πριν από τη λήξη του «Σπίτι μου 2» έχουν ήδη εγκριθεί περισσότερα από 15.000 στεγαστικά δάνεια, συνολικής αξίας άνω των 1,8 δισ. ευρώ. Η απορρόφηση του διαθέσιμου προϋπολογισμού έχει φθάσει στο 95%. Μεγάλη κινητικότητα και για την «Ανακαίνιση Κατοικίας», όπου έως και το τέλος Ιουλίου, οι αιτήσεις είχαν ξεπεράσει τις 150.000, ενώ ο αριθμός των ακινήτων που έχουν κριθεί επιλέξιμα ξεπέρασε τα 77.000.
Η νέα διαδικασία πώλησης για τα κατασχεμένα ακίνητα
Με το νέο πλαίσιο, η ΑΑΔΕ δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε πώληση ακινήτων χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση της οφειλής τους. Η διαδικασία αφορά ακίνητο σε κατάσχεση από την Εφορία και υπάρχει ήδη αγοραστής, όροι πώλησης και συμβολαιογράφος. Πρώτα ο πωλητής μαζεύει τα δικαιολογητικά, δηλαδή τα στοιχεία οφειλέτη, συμβολαιογράφου και ακινήτου. Η αίτηση υποβάλλεται στην ψηφιακή πύλη myAADE. Στην πλατφόρμα, πατάει το «αιτήματά μου», μετά το «Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές» και επιλέγει την υπηρεσία για την άρση κατάσχεσης ακινήτου ενόψει μεταβίβασής του. Εκδίδεται απόφαση άρσης κατάσχεσης υπό όρους. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το τίμημα και η ΑΑΔΕ εκδίδει την οριστική απόφαση άρσης κατάσχεσης.
Εξαγγελίες για τα Στεγαστικό στη ΔΕΘ
Πολλά αναμένει η αγορά ακινήτων από τις εξαγγελίες της ΔΕΘ. Το οικονομικό επιτελείο επεξεργάζεται δέσμη παρεμβάσεων, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και την αύξηση των αγοραπωλησιών. Στα στάνταρ, αναμένεται η παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων, ενώ εξετάζεται η κατάργηση του φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις. Συζητείται η έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, καθώς και η μείωση του εισαγωγικού φορολογικού συντελεστή στα ενοίκια από 15% σε 9% για τα πρώτα 10.000 ευρώ. Ανάμεσα σε άλλα μέτρα, στο τραπέζι βρίσκεται η μόνιμη λειτουργία του προγράμματος «Σπίτι μου» και μία νέα μορφή της «Golden Visa».
Αύξηση έως και 100% στα φοιτητικά ενοίκια από το 2019
Σύμφωνα με τους μεσίτες, στις περισσότερες περιοχές οι ζητούμενες τιμές ενοικίων για φοιτητικές κατοικίες, παραμένουν αυξημένες κατά 60% έως και άνω του 100% σε σχέση με το 2019. Σε επίπεδο έτους, την «κούρσα» των αυξήσεων οδηγούν τα πλήρως ανακαινισμένα ή και επιπλωμένα ακίνητα, όπου καταγράφονται αυξήσεις της τάξης του 5%-7%, ενώ παράλληλα, καθώς αυτή την περίοδο γίνονται πολλές ανακαινίσεις, αυξάνεται και η διαθεσιμότητα κατοικιών υψηλότερης κατηγορίας. Τα φθηνότερα περιορίζονται αισθητά. Ενδεικτικά, σχεδόν το 70% στα διαμερίσματα της κατηγορίας, στην Αθήνα, ζητά μίσθωμα άνω των 500 ευρώ, όταν το 2022 αντίστοιχο επίπεδο τιμών καταγραφόταν μόλις στο 30%.
Πανάκριβα τα εξοχικά κοντά στην Αττική
Σε ισχυρή άνοδο οι τιμές των εξοχικών, ειδικά κοντά στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα. Ενδεικτικά, σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Αίγινα ανέρχεται στα 2.692 ευρώ/τ.μ., στον Πόρο, στα 3.207 ευρώ/τ.μ. σημειώνοντας εντυπωσιακή αύξηση άνω του 20% κατά το 2ο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την ίδια περίοδο την προηγούμενη χρονιά. Αρκετά υψηλή καταγράφεται η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στις Σπέτσες στα 4.615 ευρώ/τ.μ. μετά από ετήσια αύξηση της τάξης του 10%. Καλύτερες τιμές έχουν ο Κάλαμος με 1.615 ευρώ/τ.μ. και η Ερέτρια με 1.635 ευρώ το τετραγωνικό.
Περισσότερα δάνεια κατά 118,5% το 2026
Οι τράπεζες έχουν ρίξει το βάρος στη Στεγαστική Πίστη. Σύμφωνα με τα στοιχεία α΄ εξαμήνου που ανακοίνωσε η ΤτΕ, τα νέα στεγαστικά το 2026 ήταν 1,831 δισ. ευρώ. Το 2025 την αντίστοιχη περίοδο ήταν 838 ευρώ, δηλαδή ετήσια άνοδος +118,5%. Χαρακτηριστική είναι η επίδοση του Ιουνίου, όταν χορηγήθηκαν 533 εκατ. ευρώ σε στεγαστικά, όταν πέρυσι τον Ιούνιο ήταν 204 εκατ. ευρώ. Αύξηση +161,27%.Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ελληνικής Ενωσης Τραπεζών, το α΄τρίμηνο του έτους έγιναν εκταμιεύσεις 13.756 δανείων στεγαστικής πίστης, συνολικού ύψους 672,8 εκατ. ευρώ. Η ετήσια αύξηση στο πλήθος και τον όγκο των στεγαστικών έφτασε στο 77%.
