Κατοικία: Ράλι τιμών και στις προσιτές περιοχές της Αττικής – Ο «χάρτης» της αγοράς

Οι πιο οικονομικές λύσεις για την Αθήνα, παραμένουν κάποιες περιοχές του κέντρου και των δυτικών προαστίων, όμως ο χάρτης των τιμών έχει αλλάξει και μαζί του, το τι θεωρείται «καλή τιμή» και το τί είναι «ευκαιρία». Το 2019, το Παγκράτι είχε μέση τιμή 1.602 ευρώ/τ.μ. και φέτος έχει 3.524 ευρώ/τ.μ. Το Κέντρο της Αθήνας συνολικά, έχει σκαρφαλώσει από μέση τιμή 1.677 ευρώ, στα 2.810 ευρώ/τ.μ.

Το πρόβλημα είναι ότι όταν οι περισσότεροι αναζητούν λογικές τιμές στις ίδιες περιοχές, η προσφορά δεν αυξάνεται ανάλογα και οι τιμές ανεβαίνουν γρήγορα. Στον Νέο Κόσμο η άνοδος της 7ετίας φτάνει το 95,78% στα 3.244 ευρώ/τ.μ., από 1.657 ευρώ που ήταν το 2019. Μεγάλες αυξήσεις τιμών, υπάρχουν στα Πατήσια, τον Κολωνό και σε κάθε περιοχή που η ζήτηση είχε καταρρεύσει μέσα στην κρίση και τώρα έχει εκτοξευτεί. Τέτοιο παράδειγμα είναι η Πλατεία Αμερικής που έχει άνοδο +90,63% και η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης, είναι τώρα κοντά στα 1.750 ευρώ/τ.μ., από 918 ευρώ/τ.μ. το 2019.

Στα δυτικά προάστια που θεωρούνται μία πιο οικονομική επιλογή για αγορά κατοικίας, το Αιγάλεω έχει αύξηση τιμής κατά σχεδόν 86% και το Περιστέρι περίπου 80%. Οι φθηνότερες περιοχές, παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ποσοστιαία άνοδο τιμών, λόγω της αυξημένης ζήτησης για προσιτή κατοικία. Ομως, δεδομένου ότι δεν υπάρχει και ανάλογη αύξηση στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών, οι περιοχές που ήταν αρκετά φθηνές και φαίνονταν ως ευκαιρίες, τώρα δεν είναι το ίδιο θελκτικές.

Τα περισσότερα προάστια παραμένουν αρκετά πιο ακριβά. Οταν η μέση τιμή στο κέντρο της Αθήνας είναι στα 2.810 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών Ιουλίου (indomio.gr) και των δυτικών προαστίων στα 2.320 ευρώ/τ.μ., τα βόρεια προάστια έχουν μέση ζητούμενη τιμή 3.681 ευρώ/τ.μ. και τα νότια προάστια παραμένουν τα ακριβότερα στα 4.189 ευρώ το τετραγωνικό. Πλέον, υπάρχουν φθηνότερα, αλλά όχι φθηνά. Παλαιότερα, αν κάποιος ήταν διατεθειμένος να μείνει πιο μακριά από το κέντρο, τα ανατολικά ήταν μία προσιτή επιλογή, όμως η βελτίωση των συγκοινωνιών και των οδικών δικτύων, έχει μειώσει τις αποστάσεις και η ζήτηση έχει αυξηθεί και εκεί. Η μέση τιμή στον Γέρακα, έχει φτάσει τα 3.071 ευρώ/τ.μ., από 1.838 ευρώ το 2019 και η Παλλήνη ανέβηκε στα 3.049 ευρώ, από 1.701 ευρώ/τ.μ. πριν 7 χρόνια.

Ποιοτικά διαμερίσματα που το 2019 μπορούσες να αγοράσεις με 50.000 ευρώ μία γκαρσονιέρα και με 120.000 – 150.000 ένα οικογενειακό 3άρι, έχουν εκτοξευτεί σε 90.000 και 220.000 ευρώ αντιστοίχως.

Η μεγάλη εικόνα

Η αίσθηση της αγοράς πως όλα είναι πολύ ακριβά και ότι δεν υπάρχουν πια ακίνητα για τους λιγότερο προνομιούχους, είναι υπερβολική. Πάντα υπάρχουν πιο προσιτές επιλογές, αρκεί ο αγοραστής να είναι διατεθειμένος να προχωρήσει σε συμβιβασμούς, κυρίως στην ηλικία και τον όροφο. Παράδειγμα, υπάρχει ενεργή αγγελία για διαμέρισμα 91 τ.μ., στην Πλατεία Βικτωρίας, σε 2ο όροφο προς 75.000 ευρώ, αλλά η περιοχή και η παλαιότητα (έτος δόμησης: 1961), δεν είναι αυτό που αναζητούν οι περισσότεροι. Αν και το συγκεκριμένο είναι ακραίο παράδειγμα, ανάλογες περιπτώσεις υπάρχουν πολλές και σε πιο επιθυμητές περιοχές και νεότερες κατασκευές, άρα υπάρχουν επιλογές σε χαμηλότερες τιμές.

Η θέση που αναπτύσσουν συχνά οι ειδικοί της αγοράς, δεν είναι ότι δεν υπάρχουν διαμερίσματα (προσφορά), αλλά ότι δεν υπάρχουν ποιοτικά διαμερίσματα, σε τιμές που να μπορεί να αντέξει η μέση ελληνική οικογένεια. Ακόμα και αυτό, σύμφωνα με τους μεσίτες, υπάρχει γιατί η συντριπτική πλειονότητα, αναζητά κατοικία σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας ή της Θεσσαλονίκης. Οταν η ζήτηση εστιάζεται σε λίγες περιοχές, τότε τα ακίνητα που προσφέρονται δεν επαρκούν και οι τιμές εκτοξεύονται. Αυτό φαίνεται και σε μία απλή σύγκριση με οποιαδήποτε άλλη πόλη της χώρας. Παράδειγμα, την ώρα που κάποιος θα χρειαστεί από 220.000 για ένα οικογενειακό 3άρι στην Αθήνα και τα δυτικά προάστια, που είναι στις προσιτές επιλογές, στη Χαλκίδα χρειάζονται λίγο πάνω από 140.000 ευρώ για ακίνητο 2ου ορόφου και δόμηση το 2000.

 «ΕΚΡΗΞΗ» ΣΤΟ ΚΕΝΤΡΟ

Η περίοδος 2019–2026 σηματοδότησε μια εκρηκτική άνοδο στις τιμές των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας. Η τάση αυτή αντανακλά τη γενικότερη οικιστική πίεση. Εντυπωσιακή άνοδο έχουν περιοχές όπως το Παγκράτι (+119,98%), το οποίο ξεπέρασε το φράγμα των 3.500 ευρώ, καθώς και ο Νέος Κόσμος (+95,78%). Ακόμα και παραδοσιακά πιο οικονομικές γειτονιές όπως η Πλατεία Αμερικής, ο Άγιος Παντελεήμονας και οι Αμπελόκηποι (+78,76%) είδαν τις αξίες τους να ενισχύονται ραγδαία. Αυτό δείχνει τη μετατόπιση του αγοραστικού ενδιαφέροντος προς κάθε διαθέσιμο ακίνητο στο κέντρο.

+85,95% ΣΤΟ ΑΙΓΑΛΕΩ

Στα δυτικά προάστια, το Αιγάλεω αναδείχθηκε ο μεγάλος πρωταγωνιστής στην άνοδο τιμών και ζήτησης. Από τις περιοχές που εξετάστηκαν, είχε την υψηλότερη αύξηση με +85,95%, εκτινάσσοντας την τιμή του από τα 1.224 ευρώ, στα 2.276 ευρώ. Το Περιστέρι ακολούθησε με εξίσου δυναμική τροχιά, σημειώνοντας άνοδο +79,92% και αγγίζοντας τα 2.339 ευρώ.

Σημαντική πίεση δέχτηκαν επίσης το Ιλιον (+70,86%) και η Πετρούπολη (+70,57%) που πλησίασε τα 2.770 ευρώ, εδραιώνοντας τη θέση της ως μία από τις ακριβότερες επιλογές στα δυτικά.

Στη μεγάλη εικόνα, τα Δυτικά Προάστια απώλεσαν τον χαρακτήρα των «φθηνών» λύσεων, καθώς οι τιμές τους συγκλίνουν πλέον με τον γενικότερο μέσο όρο της Αττικής.

Προνόμιο για λίγους

Ειδική έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ) για την ελληνική αγορά κατοικίας επιβεβαιώνει ότι στην Ελλάδα, η κατοικία μετατρέπεται από βασικό κοινωνικό αγαθό σε οικονομικό προνόμιο για τους λίγους. Σε ανάλυση από το 2016 έως σήμερα, αναφέρει πως οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 85%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 47%. Πλέον τα σπίτια δεν αγοράζονται, αλλά κληρονομούνται για τον μέσο εργαζόμενο, καθώς ο μέσος μισθός εξαντλείται από τις αυξημένες πιέσεις του πληθωρισμού και σε συνάρτηση με την άνοδο των τιμών ακινήτων, κάνει τη δόση στεγαστικού δυσβάσταχτη. Τα στοιχεία που παραθέτουν οι αναλυτές δείχνουν πως το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις υπερβαίνει τις 280.000 ευρώ. Την ίδια στιγμή, στην Αττική, το διάμεσο ζητούμενο ενοίκιο έχει διαμορφωθεί στα 785 ευρώ μηνιαίως, επίπεδο που πριν από λίγα χρόνια θα θεωρούνταν εξαιρετικά υψηλό.

ΜΕΣΗ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ ΚΑΙ ΜΕΤΑΒΟΛΗ 7ΕΤΙΑΣ (€/Τ.Μ.)

ΚΕΝΤΡΙΚΟΣ ΤΟΜΕΑΣ ΑΘΗΝΑΣ

ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΑΘΗΝΑΣ

ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ, ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ

Πηγή: Indómio, στοιχεία αγγελιών Ιούλιος 2026

ΤΙΜΕΣ ΠΡΟΣΙΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΚΕΝΤΡΟ ΑΘΗΝΑΣ

ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ, ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ

Πηγή: Ενεργές Αγγελίες Αυγούστου 2026 (spitogatos.gr) – Διαμερίσματα από 1ο όροφο και άνω, δόμησης μετά το 2000