Γιώργος Μίχας
www.liberal.gr/
Ακόμη δυσκολότερο θα γίνει το εγχείρημα της αγοράς κατοικίας μετά την αναμενόμενη αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα που θα αυξήσει το κόστος του χρήματος. Η άνοδος όμως των επιτοκίων είναι μόνο ένα από τα εμπόδια που καλούνται να αντιμετωπίσουν όσοι επιδιώκουν να εξασφαλίσουν τη δική τους στέγη.
Εάν, δηλαδή, ληφθεί υπόψη η αύξηση των τιμών πώλησης των νεόδμητων, λόγω ανατιμήσεων, το μειωμένο απόθεμα ποιοτικών ακινήτων που διατηρεί δυσανάλογα υψηλή τη ζήτηση σε σχέση με την προσφορά, και ο συνεχώς αυξανόμενος πληθωρισμός, γίνεται αντιληπτό γιατί η αγορά ακινήτου έχει γίνει, ίσως, πιο δύσκολη από ποτέ.
Αυξάνονται οι τιμές πώλησης
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, που συνήθως παρουσιάζουν μία σχετική απόκλιση προς τα κάτω, σε σχέση με τις αγοραίες αξίες, την τετραετία 2018-2021 οι τιμές των κατοικιών έχουν ενισχυθεί κατά 20,8% σε όλη την Ελλάδα. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Αττική αγγίζει το 30%, ενώ πέρυσι η αγορά ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη έτρεχε με ρυθμό ανάπτυξης 9,1% και 6,9% αντίστοιχα.
Παρά όμως, την αύξηση των τιμών, οι τιμές της αγοράς ακινήτων παραμένουν χαμηλότερες κατά περίπου 30%, συγκριτικά με το 2007 οπότε είχαν φτάσει στο ανώτατο επίπεδο. Και μπορεί οι αξίες να αυξάνονται όμως, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει από τις φθηνότερες, εάν συγκριθεί με αυτές όχι μόνο στην Ευρώπη αλλά και τον υπόλοιπο κόσμο.
Κι αυτό, σύμφωνα με τους αναλυτές, είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο το εγχείρημα της αγοράς ακινήτου έχει γίνει άθλος. Οι ξένες δηλαδή, επενδύσεις, που είναι σε κάθε περίπτωση καλοδεχούμενες, αφαιρούν από την αγορά, κατοικίες όχι μόνο ακριβές δηλαδή με αξία της τάξεως του 1 εκατ. ευρώ, αλλά και φθηνότερα ακίνητα που απευθύνονται στην μεσαία τάξη.
Με τα δεδομένα αυτά, η ελληνική αγορά κατοικίας έχει μετατραπεί σε ιδιαίτερα δύσκολο τερέν, για όσους αναζητούν μία…θέση σε αυτή. Η αύξηση του κόστους του χρήματος λόγω επικείμενης ανόδου των επιτοκίων, η μείωση της αγοραστικής δύναμης λόγω πληθωρισμού, η αύξηση των τιμών πώλησης λόγω ανατιμήσεων στα υλικά και η ισχυρή ζήτηση λειτουργούν αποτρεπτικά για την αγορά ακινήτου από μικρά και μεσαία νοικοκυριά.
Το τοπίο γίνεται ακόμη πιο ασφυκτικό εάν σε αυτά προστεθεί η αύξηση των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων-για τα οποία η ζήτηση έχει ενισχυθεί επειδή και τα νεόδμητα έχουν γίνει απρόσιτα-και η εκτόξευση των τιμών ενοικίων. Όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν το 100% της αξίας του δανείου, με τους υποψήφιους δανειολήπτες να πρέπει να έχουν τουλάχιστον το 20-25% του ποσού σε μετρητά.
Τα κριτήρια
Σε κάθε περίπτωση, βασικό κριτήριο για το εάν είναι συμφέρουσα η αγορά ακινήτου είναι η σύγκριση του ενοικίου με το ύψος της πιθανής δόσης στεγαστικού. Αυτή την περίοδο, λόγω της σημαντικής ανόδου των μισθωμάτων, η σύγκριση (ενοικίου-δόσης στεγαστικού) καθιστά μονόδρομο την αγορά κατοικίας. Υπάρχουν όμως και τα εξής κριτήρια που καθορίζουν εάν η συγκυρία ενδείκνυται για την απόκτηση στέγης:
– Η αναλογία τίμημα προς ετήσιο ενοίκιο βάσει της οποίας προσδιορίζεται, εάν η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι συμφέρουσα ή όχι, αλλά και εάν είναι προτιμότερη η αγορά ή η ενοικίαση. Εάν η διαίρεση παράγει αποτέλεσμα από το 1 έως το 15, η απόκτηση ακινήτου συμφέρει πολύ περισσότερο, σε σύγκριση με την ενοικίαση.
Από 16 έως 20 σημαίνει ότι η ενοικίαση είναι προτιμότερη από την αγορά, ενώ 21 ή περισσότερο σημαίνει ότι το ενοίκιο είναι μονόδρομος. Για παράδειγμα, με το ετήσιο ενοίκιο για ένα ρετιρέ στο κέντρο του Αμαρουσίου, 85 τ.μ. και αξίας 230.000 ευρώ να είναι περίπου 9.600 ευρώ (800 x 12), η αναλογία είναι περίπου 24, δηλαδή συμφέρει η παραμονή στο ενοίκιο.
– Ποιοι μπορούν να αγοράσουν; Ένα ακόμη βασικό κριτήριο έγκειται στο σχετικά απλοϊκό «θεώρημα»: εάν οι τιμές είναι τόσο υψηλές που ελάχιστοι είναι σε θέση να αγοράσουν, νομοτελειακά στο μέλλον αυτές θα συρρικνωθούν. Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ μιας χώρας καταδεικνύει εάν οι αξίες είναι υπερτιμημένες, ενώ, εάν η αναλογία τιμή κατοικίας / κατά κεφαλήν ΑΕΠ είναι υψηλή, οι τιμές μάλλον είναι υπέρ το δέον υψηλές και τα ακίνητα υπερεκτιμημένα.
– Τίμημα προς κόστος κατασκευής. Εάν οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από το κατασκευαστικό κόστος, οι εταιρείες τείνουν να αναπτύσσουν με μεγαλύτερη συχνότητα κατοικίες. Ενδεχόμενη ενίσχυση της προσφοράς συμπιέζει τις τιμές. Επομένως, εάν οι αξίες είναι πολύ μεγαλύτερες από το κατασκευαστικό κόστος των νεόδμητων, προοιωνίζεται πτώση τιμών, όπως εξηγούν οι αναλυτές.
